الفرق بين الطابو الأحمر و الطابو الأزرق في تركيا

 إن  التوجه الكبير نحو شراء عقار في تركيادفع الكثيرين إلى الرغبة بمعرفة المزيد عن سوق العقارات في تركيا و ما يلفها من تفاصيل إذ و على الرغم من أنها تعتبر مجالاً مضموناً لتحقيق الأرباح الاستثمارية و العوائد المالية إلا أنها تحتاج إلى خبرة إذ إن قلة المعرفة أو الجهل بتفاصيل الموضوع قد توقع صاحبها في الخسائر و لذلك و قبل اتخاذ قرار بدخول قطاع العقارات في تركيا سواء من أجل الاستثمار العقاري أو حتى الاستقرار و السكن في تركيا لا بد من محاولة البحث عن معلومات تخص الموضوع بحيث يكون المستثمر ملماً بعض الشيء بالأمور العامة كي لا يكون عرضة النصب أو الاحتيال أو يقوم باختيارات متسرعة لقلة معلوماته .

و تضم سوق العقارات في تركيا العديد من المصطلحات و المفاهيم التي قد تكون ذات لبس على بعض الناس عند سماعها لأول مرة و منها مفهوم الطابو و أنواعه في تركيا و كذلك الطابو الأزرق و الطابو الأحمر و الفرق بينهما .

معلومات حول الطابو في تركيا :

الطابو أو ما يسمى ب سند ملكية العقار في تركيا هو عبارة عن وثيقة رسمية يتم إصدارها عن دائرة الطابو و الأراضي التركية و تعتبر هذه الوثيقة الإثبات القانوني على ملكيتك للعقار إذ لا يمكن الاعتراف بحقك في العقار إلا في حال إثباته من خلال الطابو و لا يقتصر هذا الشرط على تركيا فقط بل إن جميع الحكومات تقوم بتنظيم أمور امتلاك العقارات و ضمان الحقوق من خلال سند ملكية العقار و تقوم الحكومة التركية بمنح طابو لكل شخص يقوم بتملك عقار في الأراضي التركية و نظراً إلى التنوع الكبير الذي تشهده عقارات تركيا كان لا بد من إيجاد طريقة لتفريق العقارات عن بعضها قانونياً و لذلك نجد بأن أنواع الطابو متعددة و متنوعة في تركيا و لكن واحدة منها ميزات و خواص و عقارات تقوم بتمثيلها .

أنواع الطابو في تركيا :

يتم تقسيم الطابو أو سند ملكية العقار في تركيا إلى مجموعة متنوعة و ذلك لتسهيل تمييز العقارات و نوعها و الصفة التي تحملها من خلال النظر إلى الطابو الخاص بها و يمكن تلخيص أنواع سند ملكية العقار في تركيا إلى كل من ما يلي :

• سند الارتفاق العقاري

يعتبر هذا النوع من سندات ملكية العقار في تركيا الخطوة الأولى التي يتم من خلالها انطلاق العمل بالمعاملة القانونية الضرورية من أجل الحصول على سند ملكية دائم يبقى مع المالك الجديد أي أن سند ملكية العقار ورقة غير محددة التاريخ أو الصلاحية و يتم إعطاء سند الارتفاق العقاري في بداية عملية بيع و شراء عقار في تركيا ليكون إثبات أو نقطة مرجعية خلال عملية سير و تنفيذ الإجراءات القانونية التي لم تنتهي بعد لكي يملك المشتري ما يثبت ملكيته المؤقتة للعقار كونه لم يحصل بعد على سند ملكية أو طابو رسمي بعد .

• سند الملكية التامة

 أما هذا النوع الثاني ف يتم منحه إلى مشتري العقار عند التأكد من انتهاء عمليو البيع بشكل كامل من الناحية القانونية و العملية و بالعودة إلى السجلات الرسمية يكون العقار قد أصبح مسجلاً باسم المالك الجديد بشكل رسمي و يجب أن يتضمن هذا السند معلومات مفصلة حول العقار مثل رقم العقار و الطابق الذي يتواجد ضمنه في البناء أو المجمع و تفاصيل حول داخل العقار مثل عدد الغرف و غيرها بحيث يكون الوصف كاملاً و بعد التأكد من استيفاء الوصف لكامل التفاصيل و محتويات العقار يتم ذكر أن هذا العقار قد بات و بشكل رسمي مسجلاً باسم المالك الجديد و ذلك لكي يكون قادراً على إبراز هذه الوثيقة كل ما احتاج إلى إثبات ملكيته للعقار .

• الطابو الزراعي في تركيا

هي الأراضي التي يحقّ لصاحبها أن يستثمر فيها بأيّ عمل زراعيّ أو ما شابه مثل تربية المواشي أو الدواجن ضمن نطاق الأرض المملوكة وتسمّى هذه الأراضي في تركيا بالعقارات الحقلية، أو الأراضي الزراعية ويعرف سند التملّك الخاصّ بهذا النّوع من الأراضي ب الطابو الأزرق وذلك ليتميّز عن الطابو الأحمر الخاصّ بالوحدات السّكنيّة بيوت، شقق، فلل، مكاتب أو حتّى الأراضي المدرجة ضمن المخطّط التّنظيميّ للمدينة. ووصلت نسبة أرباح الاستثمار العقاري في الأراضي الزراعية لـ 30% تقريبا خلال العام الماضي حيث كان هناك توجه سائد لكثير من المستثمرين الباحثين عن تشغيل أموالهم، بالاستثمار في القطاع الزراعي التركي بعد النتائج المهمة التي حققها، حيث قال بعض الخبراء العقاريين: أن الاستثمار في الاراضي الزراعية في تركيا يُعد من أكثر وأضمن العوائد ربحية على مستوى الاستثمار العقاري التركي. 

• الارتفاق الطابقي

يعدّ الارتفاق الطابقي من وثائق الطابو في تركيا، و يلزم الحصول على سجل الملكيّة الطّابقية لحماية حقوق صاحب العقار، فتسجيل الملكية الطابقية هو سند يتمّ الحصول عليه لتوضيح أن المالك لديه حقّ الملكيّة في الطابق المحدّد من المبنى، ويعدّ سجل الملكيّة الطابقيّة بشكل مختصر إثباتاً بأنه قد تمّ تشييد البناء كاملاً بشكل موافق لقانون البناء و قوانين الطابو في تركيا.

• سندات الملكية التامة

هي سندات تسجّل ملكيّة العقارات بعد الانتهاء من إنشائها تماماً، وتعيّن الأقسام المستقلّة فيها مع الحصول على الموافقة باستخدام كلّ قسم على حدة،

تختلف سندات الملكية وسندات الارتفاق عن سندات الأراضي الزراعية والأراضي الصالحة للإعمار من حيث المعلومات الواردة فيها، حيث يرد في هذه السّندات، رقم الشّقّة أو القسم المستقلّ وموقعه في البناء وحصّته من الأرض المقام عليها البناء.

الفرق بين الطابو الاحمر والازرق في تركيا

يطلق على  الطابو الأزرق اسم آخر هو الطابو الزراعي و يتم إعطاء سند بلون أزرق إلى من يقوم بشراء أراضي زراعية في تركيا أو أولئك الذين يقومون بشراء أرض رغبة منهم في استثمارها زراعياً و تربية الحيوانات فيها مثلاً و لكن يتم وضع بعض القيود على هذا الاستثمار إذ إن هنالك أنواع محددة من الحيوانات التي يسمح بتربيتها في الأراضي الزراعية التي تحمل طابو أزرق .

أما الطابو الأحمر فهو الطابو السكني أي أنه الطابو الذي يتم منحه إلى ملاك العقارات السكنية في تركيا مثلالشقق في تركيا و البيوت في تركيا و ما إلى ذلك و يتم تنظيم الطابو الأحمر أو السكني على شكل ثلاثة أقسام في القسم الأول يجب ذكر عنوان العقار بالتفصيل و كذلك معلومات عنه مثل مساحته و نوعه بينما يملأ القسم الثاني من الطابو بالمساحة التي تأخذها الشقة من الطابق السكني الذي تتواجد ضمنه أي تحديد ما إذ كانت تشغل الطابق كاملاً أو جزءاً منه فقط و أخيراً ففي القسم الثالث من سند ملكية العقار الأحمر يتم كتابة المعلومات الخاصة بالسند نفسه أي رقمه في السجل عند الدولة و التاريخ الذي تم تسجيله فيه في السجل و التاريخ الذي صدر فيه و غيرها من المعلومات المتعلقة به .

وثيقة الطابو التجاري المشترك؟

الطابو في تركيا أنواع، والسّجلّ العقاريّ المشترك أو الطابو التجاري في تركيا, هو عبارة عن إجراء جديد يتمّ فيه تسجيل العقار باسم أكثر من شخص واحد في الوقت نفسه، ويعتبر هذا النهج أحد التطبيقات الاستثماريّة الجديدة في سوق الاستثمار العقاري في تركيا، حيث يمكن لأكثر من شخص واحد تملّك العقار نفسه. طبعاً يتمّ في تسجيل العقار بقيد ونسب متساوية أو مختلفة بين الشركاء في السّجلّات العقارّية.

السجل العقاري التجاري

في ظروف استثمارية وبيئة حاضنة للاستثمار بالسجل العقاري التجاري أداة وتطبيق مناسب في حال كان العقار مخصّصاً للأعمال و الفعاليات التجاريّة. والعقارات التي تندرج تحت مظلة السجل العقاري التجاري هي المكاتب، والمحلات، والمخازن، وما شابه ذلك من الدكاكين والعقارات الأخرى ذات الاستخدام التجاريّ.

بعض الوحدات السكنية يتم تحويل استخداماها لتصبح شركات تجارية ناشئة مثلا لذا من المهمّ جداً أن يتمّ تسجيل الغرض من استخدام العقار على السجلّ العقاريّ، و من واجبات الملّاك التنويه في مؤسسات الدولة التركية على أن العقار يزاول أنشطة تجارية ف تدوين “سجل تجاري عقاري” في الوثائق العقارية مهم للغاية.

أمور يجب مراعاتها

هناك عدة أمور يجب مراعاتها أثناء استصدار سجل عقاري، من أهمها :

• نوع العقار الذي يجري تسجيله أو امتلاكه؛ حيث يمكن مثلاً أن يتمّ بيع عقار على اعتبار أنه مسكن، في حين أنه سبق تسجيله لدى دائرة السجلّات العقاريّة تحت بند سجلّ عقاري تجاري!
• ويجب في مثل هذه الأحوال، القيام بتغيير نوع العقار في السجلّات العقارّية، من أجل تلافي حدوث مشكلات في المستقبل أثناء دفع الرسوم أو الضرائب المتعلّقة بهذا العقار، ويمكن تنفيذ ذلك عن طريق مراجعة البلديّة التي يتبع إليها العقار.
• الحصول على الرّخص اللّازمة للعقار الذي يتمّ تملّكه، وهي الرّخص والأذونات من قبيل: رخصة الارتفاق الطابقي، والملكية الطابقية، ويجب التأكد من وجودها في حالة المباني السكنية.

ويتمّ ترتيب السّجل التجاريّ العقاريّ عن طريق كتابة اسم صاحب السجلّ، وحجم العقار بوضوح، بالإضافة إلى موقع العقار، ونوع العقار، ووضع الحصص المثبّتة فيه، وأصحاب الأسهم والحصص الموجودة فيه.

ولابدَّ من تدوين كافّة التعديلات التي تمّ القيام بها في السجلّ العقاريّ العائد إلى العقار إن وجدت، إضافة إلى تسجيل الرقم التسلسليّ، والتاريخ العائدين إلى العقار.

ويجب مراجعة كلّ من البلديّة التي تعود سجلّات العقار إليها، ودائرة السجّلات العقاريّة التي يتبعها هذا العقار، وذلك للاطلّاع على الشروط الإضافيّة الأخرى في حال وجودها.

رسوم الطابو في تركيا

تعتبر تكاليف الطابو في تركيا من البنود الهامّة التي لا بد من مراعاتها قبل شراء عقار في تركيا، لأن المبلغ المترتّب كرسم ثابت للحصول على الطابو يبلغ 2 بالمئة من سعر العقار، تفرضها الدولة على كل من البائع والمشتري.

إن شركة ديل العقارية تؤكد على أن معلومات الطابو في تركيا يشوبها الكثير من التعقيدات ظاهرياً, لكن على أرض الواقع و بوجود قسم قانوني مختص في شركة ديل يمكننا تأكيد سهولة تخليص أوراق الطابو في تركيا قانونياً لأي راغب بالاستثمار العقاري أو شراء عقار في تركيا. 

من الذي يتحمل مسؤولية دفع ضريبة الطابو في تركيا؟

تعتبر ضريبة الطابو واحدة من الضرائب العقارية الرئيسية في تركيا، وهناك حاجة ملحة لمراعاتها عند شراء عقار. تبلغ نسبتها 2% من قيمة العقار وتُفرض على كل من البائع والمشتري. على الرغم من عدم وجود توجيه صريح بخصوص مسؤولية دفع هذه الضريبة في القوانين التركية، إلا أنه عادة ما يتم تحميلها على المشتري.

بناءً على هذا السياق، يجب على الأطراف في صفقة البيع التوافق المسبق على كيفية توزيع هذه الضريبة وتكاليفها بين البائع والمشتري. علاوة على ذلك، يجب تحديد نسبة العمولة التي سيحصل عليها وسيط العقار إذا كان موجودًا، وكذلك التكاليف الإضافية التي قد تنشأ عند تسديد رسوم البيع إذا كان هناك وسيط.

فيما يتعلق بحساب ضريبة الطابو في تركيا، يمكن حسابها بسهولة عن طريق ضرب قيمة العقار المُسجلة (مثلاً، 100,000 دولار أمريكي) بنسبة الضريبة. بالتالي، يتم ذلك كالتالي:

100,000 دولار × 2% = 2,000 دولار

وهذا المبلغ، أي 2,000 دولار، هو قيمة ضريبة الطابو في تركيا التي يجب دفعها.